مهار سوداگری مسکن با ابزار های مالیاتی، مالیات بر درآمد سرمایه در اولویت - مجله روگذر

به گزارش گروه مالی خبرنگاران نشست پایه های مالیاتی در بخش مسکن، آثار و اولویت ها روز سه شنبه 28 دی ماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در سازمان امور مالیاتی کشور برگزار گردید. این نشست، هفتمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ 1 اسفند امسال با موضوع مسکن؛ پیشران فراوری برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد، الزامات و مهم ترین مالیات های بخش مسکن مورد آنالیز نهاده شد و بر اخذ مالیات از سوداگری زمین و مسکن به منظور تنظیم بازار تأکید شد.

مالیات سود بالا و تضمینی سوداگری ملک باید بیش از مالیات بخش فراوری باشد

دراین نشست محمدرضا یزدی زاده اقتصاددان و عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور ضمن اشاره به افزایش بیش از 3 برابری قیمت ملک و ارز در مقایسه با تورم عمومی در طول 5 دهه اخیر گفت: این مسئله نشان می دهد معاملات روی این دو کالا عمدتا سوداگری بوده است. در حال حاضر سود بالا و تضمینی سوداگری مسکن معاف از مالیات است در حالی که فراوری که سود بالا و نقد شوندگی ندارد، باید مالیات بپردازد. با اینحال عده ای مدعی هستند افزایش قیمت مسکن به علت تورم بوده است و نباید از آن مالیات گرفت؛ در حالیکه تورم بخش مسکن که خود ناشی از سوداگری است، چندین برابر تورم سایر بخش ها بوده است.

وی اضافه نمود: تمام قوانین ما به نفع 10 درصد بهره مندتر جامعه نوشته شده است. درحال حاضر نرخ سرمایه گذاری منفی است و در واقع حتی اگر قصد نداریم سرمایه های موجود در بخش غیرمولد را به بخش مولد ببریم، دست کم باید کوشش کنیم سرمایه ها از بخش مولد خارج نشود و برای این کار وضع مالیات بر سوداگری لازم است.

وی ضمن تاکید بر لزوم وضع مالیات های تنظیمی در بخش مسکن گفت: تصویب مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مالیات اقدام بسیار مناسبی است. به طور خاص قانون مالیات بر خانه های خالی از نمونه مشابه آن در کانادا الهام گرفته شده که اثرگذاری قابل توجهی در آن کشور داشته است. اما آنچه نامطلوب است، معافیت های متعدد در متن دو قانون فوق است؛ در قانون مالیات بر خانه های خالی خانه های زیادی معاف شده و در قانون مالیات بر عایدی سرمایه نیز به طلا و ارز به عنوان دو شبه پول هیچ توجهی نشده و حتی عده ای در پی آن هستند که مسئله تعدیل تورمی نیز در آن طرح نمایند و عملا این قانون را بی اثر نمایند.

مالیات بر عایدی سرمایه اولویت دارترین پایه مالیاتی بخش مسکن است

در ادامه موحدی بک نظر مشاور رئیس کل سازمان امور مالیاتی گفت: بخش قابل توجهی از تورمی که در بخش مسکن لمس می کنیم به واسطه فقدان مالیات بر دلالی و سوداگری با نرخ موثر ایجاد شده است. اگر این دلالی ها را با اعمال مالیات کنترل می کردیم ماشین خلق نقدینگی بانکها بسیار زودتر از این کند میشد. حجم تسهیلات سال گذشته حدود 2 هزار هزار میلیارد تومان بوده است که بخش زیادی از آن به دلالی مسکن و شبه پول ها اختصاص داده شده است.

وی با تاکید بر اینکه اکنون در دولت احتیاج به اراده ای داریم که بازار وحشی و آزاد مسکن را مهار کند، اضافه نمود: این اراده به وسیله مالیات با نرخهای موثر محقق می شود. مالیات های تنطیمی اساسا مالیاتی ضد خود است؛ به این معنا که کارکرد اصلی آن ها جلوگیری یا محدود نمودن موضوعی است که بر آن وضع می شوند و نباید از آن ها انتظار افزایش عایدی را داشت. بنابراین مالیات هایی همانند مالیات بر خانه خالی نباید انتظار عایدیی داشت و بلکه هدف اصلی آن از بین بردن وجاهت خالی نگهداشتن خانه و عرضه آن به بازار و در نتیجه کاهش سالانه عایدیهای حاصل از این پایه مالیاتی است.

این کارشناس مالی ضمن اشاره به اینکه نفس تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و خانه های خالی موضوع مبارکی است و پیروزی تلقی می شود، اضافه نمود: متاسفانه در بدنه وزارت راه نگاه درستی نسبت به دلالان مسکن وجود ندارد و این افراد را بعضا بازارسازان و سرمایه گذاران در حوزه مسکن می نامند.

موحدی مالیات بر عایدی سرمایه را اولویت دار ترین پایه مالیاتی بخش مسکن توصیف کرد و اضافه نمود: هدف این پایه مالیاتی مقابله با سوداگری است که ریشه بسیاری از مسائل بازار مسکن محسوب می شود. درباره مالیات بر خانه های خالی در شیوه اجرایش بحث است اما باید با روش درست مانع از این شویم که فردی خانه ای داشته باشد و آن را خالی نگهدارد.

سوداگری زمین و مسکن باید به طور جدی مشمول مالیات شود

در بخش دیگری از نشست وحید عزیزی کارشناس مالیاتی گفت: در بخش مسکن سه نوع رفتار قابل دسته بندی است: دسته اول رفتار صحیح و استاندارد است که فردی یک مسکن دارد و در آن زندگی میکند که از این فرد نباید مالیات گرفت. دسته دو افرادی هستند که از ساخت و فروش مسکن در پی عایدی هستند، که ایجاد ارزش اضافه نموده می نمایند و باید متناسب با عایدی در حد پایین، مالیات آن را بپردازند. دسته سوم رفتارهایی است که در حوزه سوداگری و ملاکیت طبقه بندی می شود که باید با این نوع رفتارها مقابله شود و بعضی از پایه های مالیاتی همانند خانه های خالی و عایدی سرمایه با همین هدف طراحی شده اند.

وی اضافه نمود: بنابراین ما در طراحی این نوع مالیات ها باید با تنظیمی ترین حالت ممکن عمل کنیم. اما در کنار این، با خودش عایدیهای بالایی را نیز به همراه دارد. از طرف دیگر مالیات سالانه املاک در اجرا دچار مسائلی است، چرا که بسیاری از صاحبان املاک اثر مخربی بر اقتصاد مسکن ندارند و در پرداخت چنین مالیاتی ناتوان هستند. بنابراین نمی توان اجرای این مالیات را جایگزین سایر پایه ها کرد و به آن اولویت داد. تجربه نشان می دهد که سازمان امور مالیاتی با داده های موجود در دست خودش، هر مالیاتی را که واقعا اراده کند، می تواند بگیرد و ریشه اجرایی نشدن مالیات های مصوب در عدم وجود اراده کافی بین مسئولان این سازمان است.

مالیات سالانه املاک حلقه مفقوده ابزارهای مالیاتی بازار مسکن

در ادامه نشست فرید قدیری کارشناس اقتصاد مسکن گفت: ریشه مسائل بخش سیاستگذاری در مسکن به ندانم کاری یا نفع افراد ذی نفع برمیشود. به نحوی که بازار مسکن طی سه سال گذشته بحران بی سابقه ای را طی نموده است. در سه دهه گذشته جهش قیمت مسکن حداکثر یک سال اتفاق افتاده است. مثلا در سال 86 یک جهش رخ داد که 88 درصد قیمت مسکن رشد کرد، اما بعد از آن برای چند سال شیب مسکن عادی شد. اما در سه سال اخیر هر سال 60 درصد رشد قیمت مسکن داشتیم که شرایطی بی سابقه است و نکته جالب توجه اینکه 70 درصد از معاملات فعلی نیز به وسیله سفته باز و سرمایه گذار صورت گرفته است نه خریدار عادی.

قدیری ادامه داد: در بازار مسکن اگر سیاستگذار مسکن درست عمل می کرد این پناهگاه امن برای سرمایه گذاران در این بازار از بین می رفت. در یک نظرسنجی که اخیرا صورت گرفته، 40 درصد مردم اعلام کردند ترجیح می دهند پول خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری نمایند؛ چرا که می دانند این جا یک پناهگاه امن است که هم سودده است و هم مالیات از آن گرفته نمی شود.

این کارشناس بخش مسکن در ادامه گفت: در شرایط فعلی بازار مسکن وضع مالیات بر خانه های خالی حل مشکل نیست، بلکه بسط مشکل است. از نظر من 2 راه چاره ساخت یک میلیون مسکن در سال و اخذ مالیات از خانه خالی پوست موزی است که مجلس زیر پای دولت گذاشته است و هیچ یک قابل اجرا نیست. نسخه قانون مالیات بر خانه های خالی نو از نسخه سال 94 بدتر شده است.

قدیری ضمن تاکید بر لزوم اخذ مالیات سالانه املاک گفت: جوابی که در جهان به این مشکل داده اند مالیات سالیانه بر املاک است که چه دولت محلی و چه دولت مرکزی باید این مالیات را بگیرد. این مالیات شدنی است و احتیاج به زیرساخت های اطلاعاتی ندارد و استثنا و معافیت هم برنمیدارد. نرخ این مالیات در جهان از 0.5 درصد تا 1.7 درصد در نوسان است و حتی اگر به شکل حداقلی آن در ایران اجرا شود اثرگذار خواهد بود.

بانک ها و شرکت های دولتی هدف اصلی مالیات بر خانه های خالی

در ادامه حسین زمانی معاون حسابرسی سازمان امور مالیاتی، در این نشست ضمن اشاره به اینکه اولویت اصلی مالیات در بخش مسکن، مالیات بر خانه های خالی است، اضافه نمود: در عین حال مهمترین چالش در این زمینه شیوه شناسایی و اخذ مالیات بر خانه های خالی است.

وی درخصوص معافیت های مطرح شده در قانون مالیات بر خانه های خالی گفت: ممکن است انتقاداتی به این قانون در زمینه معافیت ها مطرح باشد. اما در وهله اول مسئله اجرایی شدن قانون مهم است و در نظر گرفتن معافیت ها صرفا با هدف اینکه این قانون از مرحله تصویب عبور کند و به سلامت به مرحله اجرا برسد، در نظر گرفته شده است. مسئله بعدی اینکه در نسخه فعلی این قانون بانک ها و شرکت های بزرگ که ده ها مسکن خالی را در تملک دارند منظور نظر بوده است و در ادامه میتوان به سراغ دیگر گروه های هدف هم رفت.

حسین زمانی در ادامه گفت: مالیات بر خانه های خالی، مالیاتی برای گرفته نشدن است و هدف آن اتفاقا عرضه شدن خانه های خالی به بازار است؛ نه اینکه از این محل برای دولت عایدیزایی کنیم.

مالیات سالانه املاک کارکرد مالیات های تنظیمی را ندارد

در بخش دیگری از نشست محسن حسنی رئیس گروه مطالعات و تحقیقات مالیاتی گفت: در اخذ هر نوع مالیات از مودیان مالیاتی، پیش از هر چیز باید به چرایی آن توجه شود. مالیات سالانه بر کسب عایدی از املاک در کشورها به وسیله دولت های مرکزی وضع و وصول می شود ولی در خصوص مالیات بر دارایی، شهرداری ها یا دولت های محلی متولی هستند؛ که علت آن تفاوت شرایط منطقه های مختلف یک کشور است. به طور مثال وضع مالیات بر عایدی حاصل از اجاره در بسیاری از کشورها به وسیله دولت مرکزی اخذ می شود که البته شیوه اخذ آن به شکل مالیات بر مجموع عایدی است.

حسنی در ادامه ضمن اعلام موافقت با اخذ مالیات سالانه املاک در کشور گفت: در عین حال نباید تصور کرد این مالیات که کارکردی عایدیی دارد، میتواند جایگزین مالیات های تنظیمی همانند مالیات بر خانه های خالی یا جنبه های تنظیمی مالیات بر عایدی سرمایه باشد.

وی اضافه نمود: یکی از مسائل اخذ مالیات از بخش مسکن، مودی حساب نشدن تمامی افرادی است که به ساخت و فروش مسکن اشتغال دارند و در عمل ساخت مسکن شغل حساب نمی شود و علاوه بر مالیات بر ساخت و ساز مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه نیز ابزار مالیاتی دیگری است که در بخش مسکن قابل استفاده است و در عین حال پرچالش ترین مالیات در این حوزه محسوب می شود. سابقه آغاز فرآیند تصویب این مالیات به سال 92 بازمی شود ولی همچنان فرایند تصویب آن در جریان است و اجرایی نشده است.

ساماندهی بازار اجاره با نرخ بازدارنده مالیات بر خانه های خالی

در ادامه نشست حسین عبداللهی کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی گفت: نباید از یک مالیات انتظار داشته باشیم کل بازار مسکن را بهبود دهد. هر پایه مالیاتی کارنمودهای مربوط به خود را دارد. در واقع شرایط فعلی بازار مسکن کشور به یک بسته مالیاتی شامل مالیات بر خانه های خالی، عایدی سرمایه و مالیات بر عایدی اجاره احتیاج دارد. هر یک از بازارهای مرتبط با مسکن تحت تاثیر یکی از این پایه ها اصلاح می شود.

وی اضافه نمود: به عنوان مثال مالیات بر خانه های خالی به این علت وضع شده است که عرضه واحدهایی که به عمد خالی مانده اند را محقق کند و از این جهت بازار اجاره را سامان بدهد. تجربه کشورهای دیگر هم این مساله را تایید می نماید، به عنوان نمونه در ونکوور که از سال 2016 مالیات بر خانه های خالی تصویب شد، تعداد خانه های خالی 30 درصد کاهش یافت و واحدهای مسکونی به صورت بلند مدت اجاره داده شد تا مالکان مشمول این مالیات نگردند. علت موفقیت تجربه های خارجی نیز این است که نرخ این مالیات بازدارنده بوده و تا 3 درصد ارزش ملک در ونکوور رسیده است.

عبداللهی با تاکید بر اینکه اجرایی کردن قانون مالیات بر خانه های خالی از چگونگی تدوین آن مهم تر است، اضافه نمود: همین 2500 خانه خالی که شناسایی شده چرا مالیاتش اخذ نشده است؟ نفس اقدام به اخذ این نوع مالیات می تواند بار روانی مناسبی داشته باشد و موجب عرضه این خانه ها شود.

وی اضافه نمود: البته معتقدم نسخه نو مالیات بر خانه های خالی نسبت به نسخه سال 94 بهتر شده است، چرا که در سال 94 بانک اطلاعاتی قانون مشکل داشت و سکونت به روز افراد ثبت نمی شد، اما در نسخه نو خوداظهاری اضافه شده است که می تواند آمار را به روز کند. بهبود دیگری که در قانون رخ داد این بود که نرخ مالیات افزایش یافت و بازدارندگی این پایه مالیاتی را بالاتر برد. این نوع مالیات بنا نیست عایدیزایی برای دولت داشته باشد و یک نوع مالیات تنظیمی است که باید به مرور زمان عایدیش کمتر هم بشود.

مالیات بر خانه های لوکس و خالی دو ابزار مهم کنترل بازار مسکن

در ادامه نشست جهانگیر رحیمی سرپرست دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی ضمن اشاره به اینکه مالیات های بخش مسکن به طور کلی در دو قانون مالیات های مستقیم و بودجه سالانه تقسیم می شود، گفت: بر اساس قانون بودجه املاک مسکونی بالاتر از 10 میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات شده اند. در زمینه این قانون دو چالش شناسایی و شیوه اخذ مالیات وجود دارد که مسئله شناسایی املاک یک چالش جدی محسوب می شود.

وی اضافه نمود: موضوع بعدی مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است که هم در قانون مالیات های مستقیم و هم در قانون بودجه به آن اشاره شده است. نرخ این مالیات نیز به صورت ضریبی از عایدی اجاری ملک و پلکانی در نظر گرفته شده است. علاوه بر این اگر فردی بیش از 5 خانه خالی نگهداشته باشد، مقدار مالیات فرد دو برابر به حساب می آید.

راه اندازی سامانه مودیان پیش احتیاج اثربخشی ابزارهای مالیاتی بازار مسکن

در خاتمه نشست علی ملک زاده کارشناس مالیات اندیشکده اقتصاد مقاومتی ضمن تاکید بر اینکه مالیات های تنظیمی بخش مسکن برای شرایط فعلی کشور لازم است، گفت: بخش قابل توجهی از ایراداتی که به طرح مالیات بر خانه های خالی وارد است به شیوه اجرا مربوط می شود و باید بین متن قانون و شیوه اجرا تفاوت قائل شد. آنچه متن قانون است به تمام جزئیات اشاره نمی نماید و اگر ایرادی که به قانون خانه های خالی وارد می شود، در حوزه اجرای نامناسب و کوتاهی مجریان است، نباید به اصل قانون ایراد گرفت.

وی اضافه نمود: سامانه مودیان می تواند به اجرای عادلانه ماده 77 (مالیات ساخت و ساز) با صدور صورتحساب های الکترونیکی و شفاف شدن هزینه ها و عایدیهای سازنده یاری کند. در بازار املاک و مسکن احتیاج به یک بسته مالیاتی داریم و در واقع هر مسئله ای باید با ابزار خودش اصلاح شود. مشکل اصلی بخش مسکن، کمبود ساخت مسکن نیست و با همین ابزارهای مالیاتی تا حد مناسبی می توان مشکل مسکن را حل کرد. در واقع تغییر الگوی رفتار مسکن و سرمایه ای شدن آن، به علت عدم اخذ مالیات اتفاق افتاده است.