افزایش عرضه زمین نیازمند ابزارهای مالیاتی، تنزل کیفیت زندگی مردم با توسعه عمودی شهرها - مجله روگذر

به گزارش گروه مالی خبرنگاران، دومین پیش نشست از همایش مسکن؛ پیشران فراوری دو شنبه 15 آذر ماه با موضوع عرضه اراضی عمومی و خصوصی؛ موانع و راهکارها با حضور صاحبنظران برگزار گردید. در این نشست ضمن تاکید بر اینکه ضروری است با عرضه زمین برای ساخت مسکن، سطح کیفی زندگی مردم افزایش یابد، به مواردی از جمله نقش بورس بازی و احتکار در ایجاد محدودیت زمین، بلندمرتبه سازی و مهاجرت خوش نشینان به روستا ها و نقش ابزار های مالیاتی در تنظیم بازار زمین جهت رونق ساخت و ساز پرداخته شد.

عرضه زمین متناسب با تقاضا، کاهش سطح زندگی با توسعه عمودی و نقش آن در مهاجرت به روستا، محدودیت زمین به علت ورود سوداگران در این مقوله و استفاده از ابزار های مالیاتی جهت کنترل محتکران زمین از جمله مواردی بود که به طور مفصل در این نشست به آن ها پرداخته شد.

بورس بازی عامل اصلی محدودیت زمین

در ابتدای نشست غلامرضا کاظمیان مدیرکل دفتر طرح ریزی شهری وزارت راه و شهرسازی، ضمن بیان اینکه در بازار مسکن علاوه بر سمت عرضه، باید به سمت تقاضا نیز توجه شود، اضافه کرد: باید به این سئوال پاسخ داده شود که مسکن در چه مکانی مورد تقاضاست و تنها در این مکان ها در پی عرضه زمین باشیم و در غیر اینصورت انحراف در تخصیص منابع رخ میدهد و مسکن ساخته شده هم به گروه هدف اصابت نخواهد کرد.

کاظمیان ضمن تاکید بر اینکه تامین مسکن برای همه مردم ایران، طبق قانون اساسی از وظایف دولت است، ادامه داد: در عین حال این کار باید متناسب با شرایطی انجام شود که یکی از آن ها تامین مسکن متناسب با تقاضای موجود در بازار است.

مدیر دفتر طرح ریزی شهری وزارت راه و شهرسازی گفت: مسئله مسکن در ایران عرضه زمین نیست. چراکه مساحت کل اراضی سکونتگاهی شهری و روستایی در 60 سال گذشته و رشد مساحت زمین های تجهیز شده و اختصاص داده شده بیش از رشد جمعیت بوده است. در 25 سال گذشته مساحت تخصیص داده شده برای ساخت دو برابر شده؛ اما جمعیت به آن اندازه رشد ننموده است.

کاظمیان ادامه داد: بنابراین واگذار کردن زمین بیشتر به معنای حل مشکل نیست و بخشی از آن در نهایت فریز و احتکار می شود و سوداگران استفاده آن را می برند و در ایران نیز از نگهداری زمین خالی مالیات گرفته نمی شود؛ در حالیکه در کشور های دیگر اگر 5 سال زمین را احتکار نمایند عوارضش معادل قیمت خود زمین می شود و همین نشان دهنده بورس بازی و عاملی برای محدودیت بیشتر در بخش زمین است.

محدودیت عرضه زمین عامل توسعه عمودی در ساخت مسکن

در بخش دیگری از نشست محمدرحیم رستمانی مدیرکل دفتر بهره برداری منابع طبیعی ضمن اشاره به محدودیت زمین برای توسعه ساخت مسکن گفت: از متولیان امر تقاضا می شود، توسعه شهر و روستا را در سطح افزایش ندهند و خصوصا در شهر ها توسعه در ارتفاع صورت گیرد؛ اما طبق ماده 6 قانون ساماندهی تکلیف سازمان ها مکلفند اراضی واقع در محدوده حریم شهر ها که از نظر مالکیت دولتی هستند به ادارات راه و شهرسازی تحویل دهند.

وی اضافه کرد: روستا ها به سمت خوش نشینی رفته، در حالیکه رسالت روستا ها فراوری است و در قانونگذاری و تصمیم گیری ها نیز باید به این نکته توجه شود. اگر یک روستایی دام را در حیاط خود نگهداری نکند کجا نگه دارد؟ اما قوانین دارد به سمتی می رود که بیش از یک تعداد دام را نتوان در حیاط نگهداشت؛ چراکه کسانیکه برای سرگرمی به روستا می آیند از بوی بد اذیت نشوند. در بخشی از روستا ها خانه ها خالی است و صرفا برای خوش نشینی چند ماهه این خانه لوکس را در آن روستا ساخته و به جامعه فراوریی هم اعتراض می نماید که دام ها مانع آرامش من هستند.

تنزل کیفیت زندگی مردم با توسعه عمودی شهر ها

در ادامه نشست فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی ضمن فاجعه خواندن شرایط فعلی توسعه عمودی ساخت مسکن در شهر های کشور گفت: شهر تهران در سال 1355 حدود 4 میلیون نفر جمعیت داشته با مساحت 600 کیلومتر مربع؛ اما اکنون تهران مساحتی حدود 750 کیلومتر مربع با 9 میلیون نفر جمعیت دارد. یعنی جمعیت بیش از دو برابر شده؛ اما مساحت 25 درصد رشد پیدا نموده است.

این کارشناس مسکن ضمن انتقاد از اینکه نه در تهران بلکه در شهر های نو همانند پرند هم توسعه عمودی رخ داده است، گفت: مسئله اصلی در اصرار بر توسعه عمودی، مسئله تعارض منافع است و دولت بزرگترین کاسب زمین است. منافع شرکت های دولتی و بانک هایی که املاک را در اختیار دارند بزرگترین هدایتگری را در سیاستگذاری مسکن انجام می دهند تا زمین هایی که در اختیار دارند را با ارزش بالاتر بفروشند و سودآوری خود را بیشتر نمایند.

بیضایی با تأکید بر اینکه تراکم بالای زندگی در شهر ها موجب شده شهرنشینان به سمت داشتن خانه های بیشتر در روستا ها نیز بروند، گفت: اگر در شهر، زندگی مناسبی ایجاد شده بود و از تراکم فعلی کم نموده بودیم، مردم به روستا نمی رفتند.

وی با تاکید بر اینکه اهمیت باغات داخل شهر بسیار مهمتر از زمین های کشاورزی حاشیه شهرهاست، اضافه کرد: باید از باغ های داخل شهر ها مراقبت می شد که به علت متراکم سازی خانه ها تخریب نشود؛ نه اینکه بخواهیم در حاشیه شهر درخت بکاریم.

بیضایی با اشاره به شرایط توسعه عمودی در شهر های اروپایی گفت: به طور مثال در شهر لندن با اینکه مشکل زمین هست؛ اما بیشتر خانه ها به صورت ویلایی است. چون برنامه ریزی کردند که مردم از زندگی مناسب بهره مند شوند. قم و سلفچگان مگر ارزشش بیشتر از لندن است که مردم باید به سختی و در آپارتمان های متراکم زندگی نمایند؟ مسئولین برای خودشان خانه ویلایی دارند؛ اما برای مردم مسکن را در متراژ 50 متری و با بالاترین هزینه می سازند.

چالش عرضه زمین در روستا ها به علت کارشکنی دستگاه ها

در بخش دیگری از نشست غلامرضا مجیدی مدیرکل دفتر امور زمین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، گفت: یکی از مسائل اصلی در روستا ها ایجاد خانه های دوم است که تبدیل به تقاضای کاذب شده است. به عنوان مثال اگر به روستای دربندسر سر بزنید دیگر اثری از روستا در آنجا نمی بینید و فضای روستایی در آنجا به وسیله سرمایه داران تغییر شکل یافته است و اثری از طرح هادی روستایی نمی بینید. فضای لازم برای روستا ها در طرح های روستایی قابل پیش بینی نیست در حالیکه یک فرد ثروتمند با پرداخت جریمه توانسته ویلا بسازد و این قوانین باعث تعارض شده است که ماده ساماندهی شهرداری ها و روستا ها احتیاج به اصلاح دارد.

وی اضافه کرد: از سوی دیگر ساخت و ساز در روستا ها مسائل خاص خودش را برای مردم دارد. در روستا زمین مسئله خیلی مهمی است به طوریکه حتی در کویر هم مسئله کمبود زمین به شکل حادی نمایان است. محدودیت های قانونی که به روستا تحمیل می شود و به روستایی اجازه نمی دهند که در زمین ملکی خودش خانه بسازد نیز از موارد قابل ذکر است.

سه چالش اصلی احیای بافت فرسوده در روستا ها

مجیدی با بیان اینکه در روستا ها مسئله بافت فرسوده وجود دارد، گفت: این یکی از چالش هایی است که با متغییر های مختلف درگیر بوده؛ به عنوان مثال املاک ارث هستند و همین موجب افزایش مالکین و دعوای بین آن ها می شود و هیچکدام حاضر به ساخت نیستند یا به افراد گفته می شود چرا به جای خانه قبلی خانه نو می سازی؟ میگوید نخاله برداری خانه قبلی خیلی برایم هزینه دارد.

وی مشکل سوم عدم احیای بافت فرسوده را از دست رفتن محیط زیست افراد مطرح کرد و گفت: اینکه بافت قدیمی روستا ها منزل خودش را برای زیست از دست داده و حالت بالاشهر و پایین شهر حاکم شده و حاضر نیستند در بافت قبلی زندگی نمایند؛ بنابراین مشکل فرهنگی وجود دارد و به این راحتی بازسازی رخ نمی دهد.

ضرورت تنو نظر در کلیشه های ذهنی عرصه مدیریت و واگذاری زمین

در ادامه نشست عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان که به صورت مجازی در جلسه حضور داشت، گفت: مواردی همانند توصیه به بلندمرتبه سازی به علت کمبود زمین یا گرانی زیرساخت، توصیه به تجمیع زمین های زراعی و کشاورزی برای افزایش کارایی، لزوم تفکیک طبیعت و محیط مصنوع بوسیله تفکیک کاربری های مسکونی، فراغتی و اشتغال را از کلیشه هایی دانست که هم در تحقیقات و نمونه های متعدد جهانی مورد بازنگری قرار گرفته و هم با تجارب بومی و مطلوبیت های ارزشی و فرهنگی ما سازگاری ندارد.

وی اضافه کرد: اصرار بر این کلیشه ها و تعمیم شرایط بخش های محدودی از کشور به کل سرزمین باعث تبعاتی همانند سوداگری در زمین و مسکن، افزایش قیمت و رانت فضا، کاهش عدالت اجتماعی، کاهش کارآیی کشاورزی، عدم توازن در آمایش سرزمین، تخریب خانواده و آسیب به سبک زندگی، فشار بر محیط زیست و آلودگی شهر ها و … شده است.

از تخصیص زمین به شهر های در حال رشد نمیتوان ممانعت کرد

اصغر رفیعی مدیر کل دفتر حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی سازمان امور اراضی کشور ضمن اشاره به شرایط گرانی و عدم عرضه مسکن گفت: 85 درصد اراضی کشور در تحت مدیریت وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل ها است. از طرفی همین وزارت جهاد وظیفه تامین غذای همین جمعیت را هم بر عهده دارد. باید این دو با هم دیده بشود. در همین قانون جهش، اراضی درجه یک و دو را مستثنی نموده است.

وی ادامه داد: البته اگر شهری رشد طبیعی خود را دارد، نمی توان از تخصیص زمین نو ممانعت کرد. اما در روستا ها چنین نیست و تقاضا های غیر طبیعی وجود دارد که افراد بومی روستا نیستند و از مراکز شهر آمدند، چون خوش آب و هواست و حالا به وسیله الحاق می خواهند مشکل قانونی را حل نمایند. خلاصه برای توسعه کشور باید به همه جوانب کشور توجه کنیم و به بهانه ساخت مسکن، امنیت غذایی را به هم نزنیم.

ابزار های مالیاتی روشی برای عرضه بیشتر زمین

در خاتمه نیز محمد صالح شکوهی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه رشد قیمت زمین در بسیاری از منطقه ها کشور بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است، تاکید نمود: در چنین شرایطی حاکمیت باید با ابزار های مالیاتی، صاحبان زمین را مجبور به ساخت مسکن نمایند و از این طریق مسکن سازی را رونق بدهند. در حال حاضر شرکت های دولتی و بانک ها به علت تعارض منافع، از عرضه زمین مناسب برای ساخت مسکن جلوگیری می نمایند و این مسئله هم باید با قواعد مناسب و بعلاوه استفاده از ابزار های مالیاتی مدیریت شود.

وی با اشاره به اینکه مسائل ساختاری کشور همانند تورم و عدم استفاده از ابزار های مالیاتی مسائلی جدی در راه تامین مسکن مردم ایجاد نموده است، گفت: مسکن باید خود مولد باشد و ساکن آن بتواند شغل و درآمدزایی هم داشته باشد. به طور خاص در مسکن باید به نحوی باشد که کشاورزی و دامداری ساکنین را تسهیل کند. چنین هدفی با ساخت مسکن کوچک مقیاس ممکن نیست و از این رو باید در شهر ها و روستا ها ساخت مسکن بزرگ و متناسب با احتیاج خانواده و با امکان مولدسازی در دستورکار قرار بگیرد.

منبع: جهت اقتصاد